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深圳的房价为啥在四个一线城市中是最高的,逃

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深圳的房价为啥在四个一线城市中是最高的,逃

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最近几年,“逃离北上广”成为经久不衰的热门话题。除了高房价和子女教育问题,逃离理由还有雾霾引发的健康问题、户籍门槛带来的不公平感等等。

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即使房价这么高,你还愿意去深圳工作吗?对此很多人的回答是:愿意。

那么,当今中国人口分布和迁移呈现着怎样的特征,人们是如何“用脚投票”,为什么多数人并没有离开热点城市回到家乡?离开家乡者、逃离北上广者到底都去了哪里?

说到北上广?相信大家都不陌生了。很多人都有一样的经历:在北上广努力奋斗过,一样迷茫过,经历过接受和逃离的过程,而最终的最终,多数人可能还是选择了离开。

最新消息显示,7月深圳市新建商品住房成交价格为56720元/平方米,环比下跌8.15%,为2012年以来环比最高跌幅。

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“逃离北上广”现已成为一个经久不衰的热门话题。除了高房价和子女教育问题,逃离理由还有雾霾引发的健康问题、户籍门槛带来的不公平感等等。

但这一价格仍然在四个一线城市中最高。

用脚投票,为什么大家不离开“北上广”?

实际上,长期以来作为“人口抽水机”的一线城市,已隐现人口拐点迹象。据官方统计数据,2015年北京城六区、上海城区常住人口均由正转负,去年北京城六区常住人口再度同比下降3%。

是什么推高了深圳的房价?影响一个地区的房价的关键因素有经济和人口等指标。一个越少的地方聚集了越多的人口,房价当然更高。从上图中可以看到,深圳的城市总面积是四个一线城市中最少的,而其2015年常住人口大约在1137万,与广州1350万人差距不远,但后者面积是其3.7倍。

随着城市化进程加快,城市人口规模也在变大。根据第一财经统计,至2015年,包括北上广深在内,共有12个城市城区人口超过500万大关,合计为11478万人,约占全国城市城区人口(4.77亿)的四分之一,中心大城市的规模效应日益凸显。

随着一线城市人口疏解工作步入深水区,“逃离”不仅是主动告别,也包括了被迫离去。逃离者到底都去了哪里?

另一个关键因素是,深圳持续流入的人口。数据显示,2015年,深圳常住人口新增59.98万人,是整个广东增速最快的。广州的情况也不错,新增常住人口42.06万人。

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下面根据一些数据进行深入解析。

不过,北京和上海的情况则不太一样。2015年,北京的常住人口为2170.5万,比2014年新增18.9万。上海更是出现了人口负增长,2015年2415.27万人口,比2014年的2425.68万,减少10.41万人。

12个城区人口超过500万的城市(来源:一财)

艾普大数据对“逃离北上广深人群”采用了如下定义:从北京、上海、广州、深圳离开后,迁徙至省会城市或热点二线城市,并在该城市驻留超过两个月的人群。

深圳发生了什么,使人口快速流入,而上海又发生了什么,导致人口流出呢?

海通证券姜超团队也认为,近年来,人口从三四线城市向一二线城市集中的趋势仍然没有变化。

从北上广深人群迁徙图和北上广深人群流入城市TOP10图可看出,逃离一线城市的人群,主要流向了重庆、杭州、成都、厦门、苏州等地。

首先,先看下面的表格: 中国一向是城乡不平衡的,资源向城市倾斜,在人口可以自由流动的前提下,人口也必然向城市集中。此外,城市根本的含义就是人口密度足够大,形成更多的分工,然后就拥有更多的机会。

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在经济学中有一个经济聚集和人口聚集的比较方法:经济聚集程度越高,就越可以拉动人口聚集。

近日,姜超宏观债券研究团队发布《中国人口迁移跟踪》报告称,从城市层面看,2010年以来我国的常住人口依然呈现向一、二线城市所辖地区集中的特征。截至16年,我国4个一线城市聚集了全国5%以上的常住人口,二线城市常住人口占比也超过16%,而其他城市常住人口占比近80%。

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北上广深是中国的四大城市,其GDP占中国整体的比重最低的为深圳,但2015年也达到了2.59%。只看GDP还不成,应该看看这些GDP是由多少人口创造的。

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图1-北上广深人群迁徙图

从常识上理解,如果人口占全国的比重,与GDP占全国的比重持平,意味着人口聚集等于经济的聚集,换句话说,这一地方对于人口的吸引力和全国的水平基本一致,那么这一地方的人口聚集就可能达到了顶峰。

形成对比的是,最近6年我国总人口增加了4180万,其中约15%的新增常住人口分布在一线城市,逾40%分布在二线城市,因而人口整体依然是向较发达的大中型城市聚集。

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上面的表格中体现的最关键因素,就是经济占比/人口占比。这从某个角度反映了经济与人口不平衡的情况,体现每个地方的“机会洼地”还有多少。

不过,杏彩平台登录,一线城市中人口增幅分化,京沪放缓、广深加速:

图2-北上广深人群流入城市TOP10

很明显:深圳的“机会洼地”最大,经济占比/人口占比超过3倍,广州其次,北京第三,上海最低,只有2.10倍。

北京、上海最近三年常住人口的累计增幅仅为2.7%和0.2%,均比10-13年低了5%左右;而深圳和广州近三年的常住人口增幅分别接近9%和12%,较之前三年大幅提高。

| 重庆成最受青睐城市

而这,成为推高深圳房价的重要因素。

随着一线城市人口疏解工作步入深水区,“逃离”不仅是主动告别,也包括了被迫离去。姜超认为,部分一线城市的人口增幅放缓主要源于政策变化:

除了反映从北上广深逃离人群整体流向的迁徙图外,艾普大数据还针对北京、上海、广州、深圳四大城市,分别研究了其逃离人群流向城市的分布情况。

十八届三中全会提出“严格控制特大城市人口规模”,北京和上海分别表示2020年常住人口将被控制在2300万和2500万人。通过收紧大城市的落户条件和拆除群租房等措施,而同时一线城市房价飙涨,北京和上海流动人口的涌入确实大为减缓,但在控制政策较为缓和的广州和深圳,人口则继续加速增长。

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姜超总结说,人口迁移实际上相当于一次用脚投票的选择。从国际经验来看,城市化进程中,人口都是持续向大都市圈集聚。

图3-北京人口流向城市TOP10

人口集聚的背后其实是产业和资源的集聚,驱动人口流动最主要的因素是追求更好的生活,具体而言包括工作、收入、环境、社会资源等等,在这些方面大城市无疑具有明显的优势。

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从国内来看,尽管人口流动放缓,但一二线城市无论是常住人口增长,还是外来人口占比,都仍远高于绝大多数三四线。

图4-上海人口流向城市TOP10

一二线城市能够提供远超三四线城市的就业机会和工资水平。例如,世界500强企业在中国大陆的总部位于一线城市的有75家,位于二线城市的有14家,而位于三四线城市的仅9家。

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图5-广州人口流向城市TOP10

而一线城市及多数二线城市的年平均工资也高于全国水平。

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图6-深圳人口流向城市TOP10

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逃离北上广者,他们都去了哪里?

图7-人口流入TOP10城市人口来源和弦图

那么,逃离北上广的那一部分人到底都去了哪里?

从图3-图7可以看出,在流入城市中,重庆对北上广深流出人口均具有较高的吸引力,流入总量占比最高,成为最受逃离人群青睐的城市,其次为杭州、成都、厦门、苏州、南宁、南京、长沙、武汉等。从整体上来看,逃离人群流入地区仍以周边潜力城市为主。

根据姜超团队报告,二线城市,中部地区人口增长较强。天津、长沙、郑州、武汉、银川、厦门最近三年的常住人口累计增幅在5%以上。

这些城市大部分为我国GDP万亿俱乐部成员(GDP超过万亿的城市),经济发达,就业机会多,被誉为“准一线”城市。

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| 幸福指数高于一线城市

从非户籍人口比重来看,人口净流入最多的城市均为全国或区域经济较发达的地区,大多位于珠三角和长三角,除了4个一线城市,还包括8个二线城市和8个三四城市。其中,广东有5个,分别是广州、深圳以及毗邻的东莞、中山、惠州,并且东莞外来人口占比高达75%,深圳、中山也都超过50%,江苏有4个,为苏南的苏州、无锡、常州和省会南京。

到底是什么吸引“逃离北上广人群”流入这些城市?

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房价和就业是已知的最关键因素。尽管本轮楼市上行周期房价涨了不少,但相比北上广深,大多数人口流入城市的房价仍相对较低,“置业梦”更容易实现。

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以2017年1月为例,据中国房价行情网数据,人口流入TOP10城市的房屋均价分别为:重庆7431元、杭州21821元、成都8808元、厦门38897元、苏州15418元、南宁7535元、南京24936元、长沙7675元、武汉14381元、西安7152元。

北上广深人群迁徙图(来源:艾普大数据)

这些城市工作机会也不少。近几年,随着金融、互联网、通信等产业的迅速发展,世界五百强企业纷纷抢滩二线潜力城市,创业氛围、总部经济等直追北上广深,催生出大量高学历、高技能人才就业岗位。

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北上广深人群流入城市TOP10(来源:艾普大数据)

图8-人口流入TOP10城市及北上广深拥堵指数、平均通勤时间、人均消费对比

另据艾普大数据,从北上广深人群迁徙图和北上广深人群流入城市TOP10图可看出,在流入城市中,重庆对北上广深流出人口均具有较高的吸引力,流入总量占比最高,成为最受逃离人群青睐的城市,其次为杭州、成都、厦门、苏州、南宁、南京、长沙、武汉等。从整体上来看,逃离人群流入地区仍以周边潜力城市为主。

图7清晰地反映出,在人口流入TOP10城市,除了房价低、工作机会较多以外,还拥有城市拥堵指数低、通勤时间较短或消费水平相对低等优势。上述因素综合在一起,意味着在这些人口流入城市工作和生活,人们的幸福指数要高于一线城市。

到底是什么吸引“逃离北上广人群”流入了这些城市?

| 逃离的究竟是哪些人?

姜超认为,一方面,部分二线城市也能提供较好的机会和资源:

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一些热门二线城市如天津、重庆、郑州、武汉等作为区域的经济中心,往往也具备不错的就业、教育和医疗等资源,加之当地政府出台了宽松的落户条件和招才纳贤的政策,更吸引了越来越多的被一线城市拒之门外的外来人口迁入。

图9-北京流出人口年龄分布

另一方面,二线城市,特别是一些中西部城市,由于承接了一线和东南沿海地区的产业转移,也带来了就业人口的增加:

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图10-上海流出人口年龄分布

近年中低端制造业逐步从一线城市和东南沿海地区迁往中部二线城市,产业的转移带来了就业人口的迁移。2010年以来,天津、成都、重庆、长沙的工业增加值累计增幅均超过150%,而它们也是近年人口规模增长最快的几个二线城市。

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艾普大数据也认为,房价和就业是已知的最关键因素,这些城市大部分为我国GDP万亿俱乐部成员(GDP超过万亿的城市),经济发达,就业机会多,被誉为“准一线”城市。

图11-广州流出人口年龄分布

尽管本轮楼市上行周期房价涨了不少,但相比北上广深,大多数人口流入城市的房价仍相对较低,“置业梦”更容易实现。

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近几年,随着金融、互联网、通信等产业的迅速发展,世界五百强企业纷纷抢滩二线潜力城市,创业氛围、总部经济等直追北上广深,催生出大量高学历、高技能人才就业岗位。

图12-深圳流出人口年龄分布

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如图9~12所示,逃离北上广深的人群中,26-35岁、36-45岁这两个年龄段的人最多,占到总人群的66.01%~77.21%。他们正值年富力强、为事业打拼的年纪,同时也是面临安家置业和子女教育等问题的一群人。因此,在留守一线和奔赴二线之间,他们必须做出选择。

人口流入TOP10城市及北上广深拥堵指数、平均通勤时间、人均消费对比(来源:艾普大数据)

| 逃离后买房还是租房?

艾普大数据指出,除了房价低、工作机会较多以外,这些城市还拥有拥堵指数低、通勤时间较短或消费水平相对低等优势。上述因素综合在一起,意味着在这些人口流入城市工作和生活,人们的幸福指数要高于一线城市。

在逃离人群中,有很大一部分人是对北上广深(尤其是北上深)高不可攀的房价感到绝望。那么,来到新城市,他们是选择买房,还是租房?

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小结

图13-“逃离人群”在流入城市的居住情况

在一线城市政策严控人口的背景下,常住人口正在往控制政策较松的一线城市以及区域经济发达的二线城市集中。

上图告诉我们,逃离人群在流入新城市后,有买二手房意愿的占比55.18%,有买新房意愿的占比40.68%;有租房意愿的占比为43.62%;也就是说,多数人有意愿在新落脚地买房,实现安家置业梦。

但是,“逃得离的是北上广,回不去的是家乡”,离开北上广的人,有几个是去回归老家乡村的呢?不过是逃离到了另一个经济水平也不差,环境相对更好的城市而已。

然而,居者不易。随着本轮房价普涨,很多人口流入城市的房价也都创下新高。对于刚毕业不久、又无法啃老的年轻人,买房是一个艰巨的任务。带着置业的希望先租房,或许是更加务实的选择。

这正是人们用脚投票做出的选择。

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(来源:华尔街见闻(ID:wallstreetcn),编者:位宇祥)声明:本文言论不代表证泰投资观点,也不构成任何操作建议,仅供读者参考。


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